O que fazer quando um dos herdeiros não sai do imóvel objeto de inventário

Já nos deparamos com muitos casos em que um dos irmãos reside em um imóvel que é objeto de inventário.

Será que os herdeiros que não ocupam o imóvel podem tomar alguma atitude em face do irmão que ocupa o imóvel?

A seguir apresentaremos uma análise jurídica das possíveis soluções dessa situação.

Em regra, é possível cobrar um aluguel, proporcional ao valor do quinhão, do herdeiro que ficou no imóvel objeto de inventário.

Por exemplo, um filho que ocupa um imóvel do pai falecido. Esse imóvel passa a ser objeto de um inventário. Os outros filhos (que também são herdeiros) podem cobrar um valor de aluguel do filho que reside nesse imóvel. Logo, supondo que sejam cinco filhos e um ocupe o imóvel o aluguel será cobrado na proporção do quinhão hereditário do filho ocupante, ou seja, na proporção de 1/5 para cada irmão.

Esse foi o entendimento do STJ no Resp.570.723.

Desde quando é possível cobrar o aluguel do herdeiro ocupante do imóvel que está sendo inventariado?

Desde a data da abertura da sucessão (da data do óbito) ou desde a data da propositura da respectiva ação judicial que pretenda compelir pagamento do aluguel pelo herdeiro que ocupa o imóvel.

Entretanto, prevalece o entendimento do STJ que a cobrança do valor de aluguel não é a partir da sucessão, ou seja, da data do falecimento, mas da data em que o herdeiro ocupante do imóvel é interpelado (notificado) sobre a situação que está acontecendo no imóvel.

Ressaltamos que essa interpelação (notificação) pode ser judicial ou extrajudicial (por instrumento particular ou notificação formalizada por cartório de notas).

O STJ entende que se a pessoa ocupante do imóvel não foi interpelado (notificado) é como se ocupasse o imóvel por meio de comodato, que nada mais é que um empréstimo (gratuito) do bem.

Desta forma, recomendamos fazer uma notificação extrajudicial, de preferência via cartório, para que o herdeiro ocupante do imóvel proceda ao pagamento de um aluguel proporcional considerando o valor de mercado daquele imóvel.

Após a interpelação (notificação) do herdeiro informando a situação que ele se encontra será possível ajuizar uma ação judicial para que seja arbitrado o valor do aluguel do imóvel que está sendo ocupado.

Mas pode surgir a seguinte dúvida: Não seria melhor ajuizar logo a ação judicial, com o fim de arbitrar o valor do aluguel, ao invés de perder tempo interpelando (notificando) o herdeiro que ocupa imóvel?

De forma alguma, pois o entendimento majoritário do STJ é no sentido de que a contagem da cobrança do aluguel se inicia da interpelação (notificação) do herdeiro que ocupa imóvel.

Aguardar o herdeiro que ocupa imóvel, ter conhecimento da ação judicial, por meio de uma citação no processo judicial, não é uma boa estratégia, posto que demora muito mais que a notificação extrajudicial (via cartório).

Ressaltamos que é prudente fazer a prova que a interpelação (notificação) foi feita, dessa forma é interessante que esse procedimento seja realizado no cartório de notas.

Embora o STJ, no Resp. 570.723, tenha reconhecido a possibilidade dos herdeiros cobrarem aluguel do herdeiro que se encontra no imóvel objeto de inventário, o Acórdão não foi unânime.

Vejamos o entendimento minoritário exarado do Acórdão, mas que também tem sua importância a depender do caso concreto.

Tal entendimento é no sentido de que o herdeiro que ocupa, exclusivamente, o imóvel que está sendo objeto de inventário não terá que pagar aluguel se for possível abater os valores do seu quinhão na herança.

Por exemplo, havendo dois herdeiros, dez imóveis inventariados que somam R$3.000.000,00 e um dos herdeiros está utilizando o imóvel de forma exclusiva, com uma dívida de aluguel que soma a quantia de R$500.000,00. Será possível abater o valor da dívida de aluguel do quinhão dele e lá na frente dividir, somente, o valor de R$2.500.00,00 com outro herdeiro.

E quem tem legitimidade para ajuizar a ação judicial, o espólio ou o herdeiro que não está ocupando o imóvel?

Em tese quem tem legitimidade para propor a ação é o espólio, pois é ele quem tem a legitimidade para receber os aluguéis e não o herdeiro.

Lembramos que o patrimônio é do espólio e não do herdeiro. E os frutos do imóvel (como o aluguel) também são do espólio.

Nesse sentido, os valores dos aluguéis advindos do imóvel objeto de inventário podem, por exemplo, ser destinados a pagar dívidas deixadas pelo falecido, bem como impostos.

Contudo, no julgado, prevaleceu a legitimidade do herdeiro de cobrar o aluguel.

Se tiver na dúvida, é possível ajuizar a ação em nome do espólio porque evita a discussão se todos os herdeiros estão ou não de acordo.

Caso os herdeiros não estejam de acordo, eles podem provocar o inventariante para que esse ajuíze a ação cabível. É possível interpelar o inventariante nesse sentido, informando que está havendo um prejuízo ao espólio, decorrente da ocupação do imóvel objeto do inventário por um dos herdeiros. É possível ainda, falar na interpelação que o inventariante está sendo negligente nas suas funções, sob pena de remoção da inventariança.

Outra questão relativa à ocupação de herdeiro em imóvel objeto do inventário se refere a possibilidade de serem feitas dívidas de condomínio e IPTU do imóvel.

O STJ entendeu que quando o herdeiro ocupa o imóvel objeto de inventário, independentemente de ser compelido a pagar aluguel, tem que pagar as despesas do imóvel.

Logo a obrigação de pagar condomínio e IPTU é de quem ocupa o imóvel, caso contrário ocorreria um enriquecimento ilícito.

Tal entendimento encontra-se no Resp 1704528

Caso o herdeiro que ocupa o imóvel, objeto de inventário, não tenha dinheiro para pagar o condomínio e o IPTU, esse valor poderá ser corrigido e abatido do espólio, até mesmo para evitar uma eventual ação de execução fiscal, por exemplo.

Chamamos a atenção para o fato de que tudo isso aplica-se ao bem móvel, como, por exemplo, um carro que é utilizado por um dos herdeiros. O herdeiro que usa o carro objeto de inventário tem que pagar o IPVA.

Esperamos que as principais questões jurídicas relativas a ocupação de imóvel objeto de inventário, por um herdeiro, tenham sido esclarecidas.

Não hesite em procurar o auxílio de um advogado caso você esteja passando por uma situação dessas na família ou conheça alguém que esteja.

Ana Maria Cavalier Simonato

OAB/RJ 100.121