Atualização do valor dos imóveis no IR – Lei 14.973/2024
Por Leonardo Pessoa
A recente Lei 14.973/2024 trouxe importantes mudanças para contribuintes, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, ao permitir a atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado nas declarações de Imposto de Renda. A medida pode beneficiar quem deseja atualizar o valor dos imóveis, mas também exige atenção para as novas regras tributárias. A Receita Federal regulamentou a medida por meio da Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, estabelecendo um prazo até dia 16 de dezembro de 2024 para o contribuinte optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.
Atualização para Pessoas Físicas
Os contribuintes pessoas físicas residentes no Brasil agora têm a possibilidade de atualizar o valor dos bens imóveis declarados no Imposto de Renda (Declaração de Ajuste Anual – DAA) para o valor de mercado. A tributação da diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição será feita por meio de uma alíquota de 4% sobre o ganho patrimonial.
Tabela de Exemplo de Atualização de Imóveis
| Exemplo | Valor do Imóvel na DIRPF em 31.12.2024 | Valor de Mercado do Imóvel Em 31.12.2024 | Atualização | Imposto à pagar – 4% |
| 1 | R$ 500.000,00 | R$ 1.000.000,00 | R$ 500.000,00 | R$ 20.000,00 |
| 2 | R$ 1.000.000,00 | R$ 1.600.000,00 | 600.000,00 | R$ 24.000,00 |
| 3 | R$ 1.500.000,00 | R$ 2.200.000,00 | R$ 700.000,00 | R$ 28.000,00 |
| 4 | R$ 2.000.000,00 | R$ 3.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 | R$ 40.000,00 |
Principais Pontos para Pessoas Físicas:
- O contribuinte deve optar pela atualização e realizar o pagamento do imposto em até 90 dias após a publicação da lei.
- O ganho decorrente dessa atualização será tratado como acréscimo patrimonial e deverá ser informado na ficha de bens e direitos da DAA de 2024.
Atualização para Pessoas Jurídicas
As pessoas jurídicas também poderão atualizar o valor de seus imóveis, presentes no ativo permanente, para o valor de mercado. A tributação será realizada com uma alíquota de 6% sobre o IRPJ e 4% sobre a CSLL.
Principais Pontos para Pessoas Jurídicas:
- O pagamento do imposto deverá ser feito em até 90 dias após a publicação da lei, isto é, até 16 de dezembro de 2024.
- Não será possível deduzir o valor atualizado como despesa de depreciação.
Regras para Alienação de Imóveis Após Atualização
Um ponto crucial da Lei 14.973/2024 está nas regras sobre a alienação ou baixa dos imóveis atualizados. Se o imóvel for vendido antes de decorridos 15 anos da atualização, será necessário calcular o ganho de capital de acordo com uma fórmula específica que leva em consideração o percentual de tempo decorrido desde a atualização até a venda.
Tabela de Percentuais Proporcionais
| Tempo Decorrido (Meses) | Percentual (%) |
| Até 36 meses | 0% |
| 36 a 48 meses | 8% |
| 48 a 60 meses | 16% |
| 60 a 72 meses | 24% |
| 72 a 84 meses | 32% |
| 84 a 96 meses | 40% |
| 96 a 108 meses | 48% |
| 108 a 120 meses | 56% |
| 120 a 132 meses | 62% |
| 132 a 144 meses | 70% |
| 144 a 156 meses | 78% |
| 156 a 168 meses | 86% |
| 168 a 180 meses | 94% |
| Após 180 meses | 100% |
Essa tabela orienta o contribuinte sobre a proporção do valor de ganho de capital que deve ser ajustada ao longo do tempo.
Procedimento
Os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.
Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
Pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.
Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam 34%.
Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.
Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.
Conclusão
As novas regras da Lei 14.973/2024 e da IN 2.222/24 abrem uma oportunidade para a regularização patrimonial de imóveis a um custo fiscal potencialmente menor. No entanto, é essencial que o contribuinte – seja pessoa física ou jurídica – esteja atento aos prazos e às regras para evitar penalidades e garantir que as atualizações sejam feitas corretamente.
(Fonte: Receita Federal)
Sobre o autor: Leonardo Pessoa é advogado com mais de 25 anos de experiência, especializado em Direito Empresarial e Tributário e sócio do escritório de advocacia Simonato & Pessoa Advogados. Professor universitário com mais de 20 anos de experiência e presidente do Instituto Brasileiro de Estudo de Direito Empresarial e Tributário (IBEDET). O currículo resumido do professor está disponível em www.leonardopessoa.pro.br/cvlp.pdf
